A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 2.096.465, de relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, decidiu que as normas gerais que impedem a arrematação de um bem por preço vil são plenamente aplicáveis ao caso de execução extrajudicial de um imóvel alvo de alienação fiduciária, mesmo para casos anteriores à Lei 14.711/2023.
O caso trata de uma empresa que fez um empréstimo por meio de escritura pública de cessão de crédito com pacto adjeto de alienação fiduciária de imóvel.
A empresa devedora deixou de cumprir com as obrigações a partir da quarta parcela, o que levou à execução extrajudicial do imóvel, avaliado em R$ 84,4 milhões. No primeiro leilão, nenhum lance chegou a esse valor. Já no segundo leilão, venceu o lance de R$ 33 milhões, suficiente para quitar o saldo devedor e os demais encargos, o custo do próprio leilão, os juros da dívida e outras obrigações tributárias, incluindo o pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
O Relator apontou que doutrina e jurisprudência há muito já indicavam a impossibilidade de alienação extrajudicial a preço vil, com base em uma série de normas gerais.
“A despeito de ser a quantia obtida em segundo leilão muito inferior à metade do preço de avaliação para venda forçada, mesmo sem atualização, entenderam ambas as instâncias ordinárias que as normas de caráter geral não seriam aplicáveis à execução extrajudicial regida pelas disposições especiais da Lei 9.514/1997”, concluiu o Ministro.
“Tal orientação, no entanto, não encontra amparo nem na doutrina majoritária, tampouco em julgados desta Corte Superior que, mesmo antes da inovação legislativa, já defendiam a impossibilidade da arrematação a preço vil na execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente”, complementou.
Portanto, é considerada ilegal a arrematação de imóvel por preço vil.
