A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp 1.866.844, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, entendeu que a ausência do registro em cartório do contrato de compra e venda de um imóvel com garantia de alienação fiduciária não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes. Essa medida só é necessária para que produza efeito perante terceiros interessados.
Com esse entendimento, a Seção decidiu que, independentemente do registro do contrato em cartório de imóveis, o bem adquirido com contrato de alienação fiduciária se submete ao rito da Lei 9.514/1997.
Nesse tipo de acordo, o comprador adquire o imóvel mediante financiamento e transfere a propriedade do bem para a instituição financeira que lhe forneceu o crédito. Ele, então, permanece na posse, mas na condição de devedor fiduciante. A propriedade só é devolvida pelo banco (credor fiduciário) quando a dívida do financiamento é quitada. Se houver inadimplência, a Lei 9.514/1997 prevê um rito que passa pela consolidação da propriedade em nome do credor e o leilão do bem para quitação da dívida.
No voto vencedor, o Ministro Cueva defendeu que o reconhecimento da validade e da eficácia do contrato de alienação fiduciária, mesmo sem o registro no Ofício de Registro de Imóveis, opera-se em favor de ambas as partes da relação contratual.
Por um lado, isso garante ao devedor fiduciante que seu imóvel não vai ser penhorado em nenhuma hipótese fora daquelas autorizadas pela Lei 9.514/1997. Por outro, o credor fiduciário tem assegurado os meios contratuais de execução da garantia em caso de inadimplência.
O registro do contrato em cartório é imprescindível para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Tal exigência, contudo, não confere ao devedor fiduciante o direito de rescindir o acordo como bem entender, fora das hipóteses listadas legalmente.
Na análise do Ministro, admitir a rescisão por decisão do devedor fiduciante com a devolução do dinheiro já pago desvirtuaria o instituto da alienação fiduciária, que cairia em desuso. Assim, os compradores de imóveis teriam maior dificuldade de acesso ao crédito e juros mais elevados.
Portanto, a falta de registro em cartório não invalida garantia de alienação fiduciária.
