A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 2141417, de relatoria do Ministro Antonio Carlos Ferreira, diante da ausência de registro público da promessa de compra e venda de um imóvel comercial, manteve a penhora determinada em cumprimento de sentença movido por uma imobiliária – terceira de boa-fé que recebeu a propriedade como garantia real.
“Antes desse registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico de promessa de compra e venda. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do imóvel“, concluiu o Relator.
De acordo com o Relator, o direito real do promitente comprador apenas se aperfeiçoa perante terceiros de boa-fé com o regular registro do contrato público ou particular no tabelionato de imóveis.
Para o Relator, a boa-fé da imobiliária é fato incontroverso, pois ela não tinha como saber que o imóvel não pertencia mais à devedora. A promessa de compra e venda, explicou, vincula as partes contratantes, mas a falta de registro torna o contrato ineficaz perante terceiros de boa-fé.
Portanto, a hipoteca posterior prevalece sobre promessa de compra e venda, sem registro, de imóvel comercial.
