A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 1.937.821 pelo rito dos repetitivos (Tema 1.113), determinou importantes mudanças na forma como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser calculado. A decisão fixa parâmetros claros sobre a base de cálculo do imposto, limitando o poder dos municípios e garantindo mais segurança jurídica aos contribuintes em negociações imobiliárias.

Principais Pontos Jurídicos da Decisão

1. Base de cálculo do ITBI é o valor de mercado: A decisão confirma que a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado para a transmissão de bens imóveis, conforme previsto no artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN). Isso significa que o ITBI deve refletir o real valor de mercado das negociações imobiliárias, afastando qualquer vinculação automática ao valor venal utilizado para cálculo do IPTU, que frequentemente é subestimado ou inadequado como parâmetro.
2. Presunção de veracidade da declaração do contribuinte:
   O valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado. Apenas em caso de dúvida fundamentada ou inconsistência, o fisco municipal poderá realizar uma contestação, mas somente por meio de um processo administrativo regular, conforme o artigo 148 do CTN. Isso impede arbitrariedades e dá mais autonomia ao contribuinte.
3. Impossibilidade de arbitramento unilateral pelos municípios:
   O Tribunal vedou a prática de algumas prefeituras que utilizam valores de referência fixados unilateralmente como base para cálculo do ITBI. A decisão reforça que os municípios não podem criar critérios próprios que desconsiderem a realidade do mercado ou ignorem o processo legal necessário para revisar os valores declarados pelos contribuintes.

Reflexões e Implicações

Essa decisão é um marco no controle de abusos tributários relacionados ao ITBI e traz vantagens significativas para proprietários de imóveis, compradores e o mercado imobiliário como um todo:

• Segurança jurídica nas transações: A vinculação ao valor de mercado torna o cálculo do imposto mais previsível e justo, protegendo os contribuintes de cobranças arbitrárias baseadas em critérios criados pelos municípios.
• Defesa contra excessos: O contribuinte ganha um importante instrumento para questionar cobranças abusivas, além de poder pleitear a devolução (repetição de indébito) de valores pagos em bases de cálculo arbitradas indevidamente.
• Impacto para o mercado imobiliário: A decisão também gera transparência, incentivando transações formais e fortalecendo o mercado ao garantir bases tributárias mais justas e alinhadas à realidade econômica.

Exemplo Prático

Um comprador paga R$ 400 mil pela aquisição de um imóvel, declarando esse valor como base de cálculo do ITBI. Ao registrar a transação, o município arbitrariamente aplica uma base de R$ 500 mil com base em um “valor de referência” previamente fixado, gerando prejuízo às partes em decorrência do aumento do valor do tributo. Com a decisão do STJ, essa prática será considerada ilegal, e o contribuinte pode exigir que o tributo seja recalculado com base no valor efetivamente negociado, salvo se houver comprovação de fraude ou divergência justificada por processo administrativo.

Como o Escritório Carvalho & Elias Pode Ajudar

O Escritório Carvalho & Elias, com ampla experiência em direito tributário e imobiliário, está preparado para auxiliar contribuintes e empresas na defesa de seus direitos e na recuperação de valores pagos a maior. Nosso escritório pode ajudar você com:

• Revisão de cobranças do ITBI: Analisamos transações imobiliárias para identificar arbitrariedades e ajuizar ações para devolução de valores cobrados indevidamente.
• Consultoria preventiva: Assessoria na elaboração de contratos imobiliários e declaração de valores para evitar conflitos com municípios e garantir a adequação ao entendimento do STJ.
• Representação em processos administrativos: Atuamos na defesa de contribuintes que venham a ser questionados pela declaração de valores de mercado nos registros de imóveis.

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