A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.829.663, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, definiu que é possível a penhora de imóvel em ação de cobrança de cota de condomínio contra o locatário, já em fase de cumprimento de sentença, mesmo que o proprietário não esteja no polo passivo da ação.
A Relatora explicou que a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação “própria da coisa”, caracterizada pela particularidade de o devedor se individualizar única e exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação de vontade.
Essa característica também incide sobre determinada pessoa por força de determinado direito real, isto é, só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa. A obrigação propter rem é equivalente ao compromisso imposto aos proprietários e inquilinos das unidades de um prédio de não prejudicarem a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos.
A Relatora lembrou que, no julgamento do REsp 1.345.331, a 2ª Seção firmou a tese segundo a qual “o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto“.
Desse modo, a Ministra apontou que “a ação de cobrança de débitos condominiais pode ser proposta em face de qualquer um daqueles que tenha uma relação jurídica vinculada ao imóvel, o que mais prontamente possa cumprir com a obrigação“.
A partir da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia do pagamento da dívida, dada a natureza propter rem da obrigação, pode-se admitir a inclusão do proprietário no cumprimento de sentença em curso.
Portanto, é possível que o imóvel seja penhorado sem que o proprietário esteja no polo passivo da ação, sendo este intimado posteriormente quando já estiver em fase de cumprimento de sentença.
