A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 1803278, de relatoria do Ministro Villas Bôas Cueva, decidiu que a rede de lojas de departamentos Havan não terá de pagar retroativamente os valores correspondentes aos cinco últimos reajustes anuais previstos no contrato de locação de sua loja no Catuaí Shopping Maringá, na cidade de Maringá (PR) – valores que não foram cobrados no momento correto. A turma entendeu, porém, que a omissão da locadora quanto ao reajuste nos cinco anos anteriores não a impede de cobrá-lo ao longo do tempo restante do contrato.
A decisão teve origem em ação declaratória de inexistência de débito proposta pela Havan contra a empresa responsável pela gestão e locação dos espaços comerciais do shopping. Segundo a loja de departamentos, ela e a empresa imobiliária firmaram contrato com prazo de 20 anos, tendo sido ajustado o aluguel mínimo de R$ 53.337,90 ou 2% do faturamento da loja, prevalecendo o que fosse maior.
Na ação, a loja de departamentos sustentou que a inércia da locadora em aplicar os reajustes contratuais anuais leva à aplicação do instituto da supressio, tanto em relação aos retroativos quanto em relação aos valores posteriores à notificação extrajudicial. A supressio inibe um direito em razão do seu não exercício pelo credor no curso da relação contratual, criando no devedor a crença de que não será mais exercitado. Em sua defesa, a locadora alegou que não é razoável pressupor que a Havan, empresa de grande vulto e experiente no ramo dos negócios, entendesse que a falta de cobrança dos reajustes anuais representaria renúncia a tais valores pela outra parte do contrato.
O Relator, ministro Villas Bôas Cueva, destacou que, para a configuração da supressio, é necessário haver a inércia do titular do direito, além do transcurso de um tempo capaz de gerar a expectativa de que esse direito não mais será exercido. Também é preciso que esteja caracterizada a deslealdade decorrente do exercício posterior do direito, com reflexos no equilíbrio da relação contratual.
Ainda, o Relator ressaltou que “não é razoável supor que o locatário tivesse criado a expectativa de que o locador não fosse mais reclamar o aumento dos aluguéis. Assim, o decurso do tempo não foi capaz de gerar a confiança de que o direito não seria mais exercitado em momento algum do contrato de locação“. O Ministro também salientou que violaria o princípio da boa-fé objetiva, a ser observado quando da aplicação da supressio, obrigar a empresa imobiliária a deixar de cobrar o reajuste nos 15 anos ainda restantes para o término do contrato com a loja.
Portanto, se firmado em contrato que haverá reajuste anual e durante o curso do contrato o locador fica inerte com relação a isso, o locatário não terá que pagar valores retroativos.
