A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 1816039, de relatoria do Ministro Villas Bôas Cueva, definiu que a convenção de condomínio outorgada pela construtora ou incorporadora não pode estabelecer, apenas para unidades imobiliárias ainda não comercializadas, um valor fracionário da taxa condominial, pois a redução ou isenção a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, violando a regra de proporcionalidade prevista no artigo 1.334 do Código Civil.
Com esse entendimento a Turma deu provimento ao recurso do condomínio de um edifício residencial para declarar a nulidade da cláusula da convenção que previa um valor menor para as unidades ainda não vendidas. O Colegiado também condenou a construtora a pagar a diferença.
No caso analisado, a convenção estabelecia que as unidades não comercializadas, pertencentes à construtora, pagariam uma taxa condominial correspondente a 30% do valor integral. O condomínio ingressou com ação judicial para declarar a nulidade dessa cláusula.
Segundo o Relator, o condomínio tem razão ao contestar o valor menor pago pelas unidades ainda na propriedade da construtora, porque, se há redução da taxa para uma ou várias unidades imobiliárias, a consequência é a oneração dos demais condôminos. Em suas palavras “a convenção outorgada pela construtora/incorporadora pode estabelecer o critério do rateio da cota devida por cada condômino, mas isso não significa a possibilidade de criar benefício de caráter subjetivo a seu favor, a ponto de reduzir ou isentar do pagamento da cota condominial“, explicou.
Portanto, em regra, a fixação do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal, não podendo ser estabelecido por convenção de condomínio outorgada pela construtora ou incorporadora um valor fracionário da taxa condominial, pois a redução ou isenção a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, violando a regra estabelecida em Lei.
