A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o REsp 2.233.511, trouxe importante esclarecimento sobre o alcance das garantias locatícias e o direito do locador diante do inadimplemento. Embora a Lei do Inquilinato proíba a exigência de mais de uma garantia no momento da contratação, o STJ confirmou que essa regra não impede o locador de reter bens do inquilino inadimplente como medida de autotutela, ainda que exista fiança válida no contrato.

Pontos Jurídicos Relevantes

1. Proibição de múltiplas garantias contratuais: O art. 37, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991 impede que o locador exija, no momento da assinatura, mais de uma garantia (fiança, caução, seguro-fiança ou cessão fiduciária). Essa restrição existe para evitar abusos e manter o equilíbrio contratual.
2. Direito de retenção não depende de acordo prévio: O Relator, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, destacou que o direito de retenção é uma forma de autotutela privada, surgida independentemente da vontade das partes, aplicável quando há risco de o locador não receber o crédito contratado.
3. Fiança não impede retenção de bens: A existência de fiador não elimina o direito do locador de reter bens encontrados no imóvel para assegurar o pagamento da dívida. Ou seja: a garantia contratual prevista na Lei do Inquilinato não substitui esse mecanismo de proteção ao credor.
4. Finalidade da retenção de bens: A medida permite ao locador vincular bens móveis pertencentes ao inquilino, deixados no imóvel, ao pagamento dos aluguéis e encargos em atraso — especialmente em casos de abandono, desocupação irregular ou demora na entrega das chaves.

Exemplo Prático

Considere uma loja em shopping center que, após meses de inadimplência, fecha as portas e demora para devolver as chaves. Mesmo havendo fiador, a administradora encontra o espaço ainda equipado e com estoque.

Segundo o STJ, o shopping pode reter esses bens para garantir o pagamento da dívida até que a questão seja resolvida judicial ou extrajudicialmente — sem que isso configure exigência de múltiplas garantias.

Implicações para Locadores e Inquilinos

• Locadores: Ganham uma ferramenta legítima para evitar prejuízos maiores quando enfrentam inadimplência e abandono do imóvel.
• Inquilinos: Precisam estar atentos ao risco real de retenção de bens em caso de atraso acentuado ou desocupação sem regularização.
• Fiadores: Não são exonerados pela existência da retenção; ambas as responsabilidades podem coexistir.

Como o Escritório Carvalho & Elias Pode Ajudar

O Carvalho & Elias possui ampla experiência em Direito Civil, Contratos e Litígios Locatícios, oferecendo suporte qualificado tanto para locadores quanto para locatários:

• Elaboração e revisão de contratos de locação para prevenir riscos e evitar cláusulas abusivas.
• Atuação em cobranças de aluguéis e despejos, com estratégias eficazes para recuperação de crédito.
• Defesa de inquilinos em casos de retenção indevida de bens ou discussões sobre garantias.
• Consultoria preventiva para proprietários de imóveis comerciais, residenciais e shopping centers.

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